En bref : La loi du 6 juillet 1989 (n°89-462) encadre tous les baux d'habitation principale en France. Points essentiels : durée minimale 3 ans (logement vide, propriétaire particulier), 1 an (meublé). Congé du bailleur : préavis 6 mois, uniquement pour reprise personnelle, vente, ou motif légitime et sérieux.
Vous êtes locataire et votre propriétaire parle de vous donner congé ? Vous êtes bailleur et vous voulez récupérer votre bien ? Ou simplement, vous venez de signer un bail et vous voulez comprendre vos droits ? La loi du 6 juillet 1989 (loi n°89-462) est le texte de référence. Elle régit la quasi-totalité des locations à usage d'habitation principale en France — et ses règles sont bien plus précises que ce que l'on croit.
Ce guide expose ce que la loi dit réellement : les durées, les délais de préavis, le dépôt de garantie, les charges, et les modifications récentes. Avec les références d'articles pour ceux qui veulent vérifier sur Légifrance.
1. Champ d'application : qui est concerné ?
La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux logements loués à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Elle couvre :
- Les baux nus (logements vides) : le régime historique de la loi depuis 1989.
- Les baux meublés : intégrés dans le champ de la loi depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 25-3 et suivants).
En revanche, la loi ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux logements de fonction, aux meublés de tourisme, aux locations saisonnières, ni aux locations d'un local accessoire (cave, parking seul).
2. La durée des baux : ce que fixe la loi
L'article 10 de la loi n°89-462 fixe la durée minimale des baux nus, et l'article 25-7 pour les meublés.
Bail nu (logement vide)
- 3 ans minimum si le bailleur est un particulier (personne physique) ou une SCI familiale.
- 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, investisseur institutionnel, etc.).
Bail meublé
- 1 an minimum dans le cas général (article 25-7).
- 9 mois minimum si le locataire est étudiant — sans renouvellement automatique.
- Bail mobilité (créé par la loi ELAN de 2018) : de 1 à 10 mois, non renouvelable, pour personnes en formation, mission professionnelle, mutation ou stage.
Renouvellement automatique
À l'échéance du bail, si ni le bailleur ni le locataire n'ont donné congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée. Le locataire n'a rien à faire : c'est la loi qui le protège.
3. Le congé du bailleur : des règles très strictes
C'est le point que beaucoup de propriétaires méconnaissent. Le bailleur ne peut PAS donner congé quand il veut. L'article 15 de la loi n°89-462 est explicite : le congé du propriétaire n'est valable que s'il respecte simultanément un délai de préavis suffisant ET l'un des trois motifs légaux.
Le délai de préavis obligatoire
- 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide.
- 3 mois avant la fin du bail pour un logement meublé.
Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou signifié par acte d'huissier. Un email, un SMS ou une lettre simple ne constituent pas un congé valable.
Les 3 seuls motifs légaux (article 15)
- Reprise du logement : pour y habiter lui-même, ou y loger son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire. La reprise doit être réelle et sérieuse — le juge contrôle. Le congé doit préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien avec le bailleur.
- Vente du logement : le congé pour vente vaut offre de vente au locataire (droit de préemption). L'offre de vente doit figurer dans le courrier de congé.
- Motif légitime et sérieux : notamment le non-paiement des loyers, les troubles de voisinage graves et répétés, la sous-location non autorisée, ou la transformation du logement sans accord du bailleur.
Un congé donné hors de ces trois motifs, ou sans respecter le préavis, est nul de plein droit. Le locataire peut alors rester dans le logement et saisir le tribunal judiciaire.
4. Le droit de préemption du locataire en cas de vente
Lorsque le bailleur donne congé pour vendre le logement, l'article 15-II lui impose de notifier simultanément une offre de vente au locataire, avec le prix et les conditions de la vente.
- Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre.
- S'il accepte, il bénéficie d'un délai supplémentaire de 2 mois pour réaliser la vente (4 mois s'il doit obtenir un prêt immobilier).
- S'il refuse ou ne répond pas dans les délais, il doit quitter le logement à l'échéance du bail.
5. Le congé du locataire : des préavis qui varient
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre la fin du bail. Mais il doit respecter le délai de préavis (article 15-I).
Délai standard
- 3 mois pour un logement vide, dans le cas général.
- 1 mois pour un logement meublé, quel que soit le lieu.
Préavis réduit à 1 mois pour le logement vide
- Le logement est situé en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Montpellier, Lille, et d'autres communes — liste fixée par décret).
- Perte d'emploi involontaire (licenciement).
- Bénéficiaire du RSA ou de l'allocation adulte handicapé (AAH).
- Mutation professionnelle contrainte ou premier emploi.
- Attribution d'un logement social (HLM).
- État de santé justifiant un changement de domicile.
Comme pour le bailleur, le congé du locataire doit être envoyé par LRAR ou acte d'huissier. Le délai court à compter de la réception de la LRAR.
6. Le dépôt de garantie
L'article 22 de la loi n°89-462 encadre strictement le dépôt de garantie. Il ne peut pas dépasser :
- 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide.
- 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé (article 25-6).
Restitution
- 1 mois maximum après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
- 2 mois maximum si des retenues sont justifiées par l'état des lieux de sortie.
Si le bailleur ne restitue pas dans ces délais, il doit payer des intérêts au taux légal majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
7. Les charges locatives : pas n'importe lesquelles
Seules les charges récupérables peuvent être imputées au locataire. La liste est limitative, fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Entrent dans les charges récupérables : entretien des parties communes, eau froide et chaude collective, chauffage collectif, entretien des espaces verts, ascenseur. En revanche, les grosses réparations, la taxe foncière, ou le ravalement de façade restent à la charge du propriétaire.
Le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle des charges : il communique les justificatifs et rembourse le trop-perçu ou réclame le complément.
8. Les grandes réformes : ALUR (2014) et ELAN (2018)
La loi ALUR du 24 mars 2014
- Extension aux meublés : avant ALUR, les baux meublés relevaient du droit commun des contrats. ALUR les soumet au régime protecteur de la loi de 1989.
- Encadrement des loyers : expérimentation dans certaines zones tendues (Paris, Lille, communes de Plaine Commune).
- Renforcement des obligations d'information du bailleur : notice d'information, plafond des honoraires d'agence.
La loi ELAN du 23 novembre 2018
- Bail mobilité : nouveau contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, destiné aux personnes en mobilité temporaire.
- Simplification des règles de colocation avec baux individuels.
9. Tableau comparatif : bail vide vs bail meublé
| Critère | Bail vide (particulier) | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimum | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC max | 2 mois HC max |
| Restitution dépôt | 1 ou 2 mois selon EDL | 1 ou 2 mois selon EDL |
10. Questions fréquentes
Quel est le préavis du bailleur pour donner congé à son locataire ?
6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé. Ce préavis doit s'accompagner de l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Sans motif valable, le congé est nul.
Le bail se renouvelle-t-il automatiquement ?
Oui. Si ni le bailleur ni le locataire ne donne congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement pour la même durée. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer.
Un bailleur peut-il augmenter le loyer librement ?
Non. La révision annuelle du loyer est plafonnée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. À la relocation, des règles spécifiques s'appliquent (encadrement des loyers dans certaines zones).
Que faire si le bailleur donne congé sans motif valable ?
Le congé est nul de plein droit. Vous pouvez rester dans le logement et ne pas en tenir compte. En cas de pression ou de trouble, saisissez le tribunal judiciaire. Si vous avez besoin d'aide financière pour ester en justice, renseignez-vous sur l'aide juridictionnelle.
Quel préavis pour quitter son appartement en zone tendue ?
1 mois (au lieu de 3 mois) si le logement est situé en zone tendue. La liste des communes concernées est fixée par décret. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille, Montpellier et leurs banlieues proches sont notamment concernées.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Dans un délai de 2 mois si des retenues sont opérées à la suite de dégradations constatées. Passé ce délai, le bailleur doit des intérêts correspondant à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Le bail meublé est-il soumis à la loi du 6 juillet 1989 ?
Oui, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Les articles 25-3 et suivants de la loi n°89-462 définissent le régime applicable aux locations meublées à usage de résidence principale.
La loi Hamon s'applique-t-elle aux baux d'habitation ?
Non. La loi Hamon (loi n°2014-344 du 17 mars 2014) concerne principalement les contrats d'assurance et de consommation. Les baux d'habitation relèvent exclusivement de la loi du 6 juillet 1989.