Le statut juridique de la location meublée
La location meublée obéit à un régime juridique spécifique, distinct de la location vide. Depuis la loi ALUR de 2014, elle est principalement régie par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Les équipements obligatoires
Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles et équipements que doit contenir un logement meublé pour être qualifié comme tel.
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Si l'un de ces équipements manque, le logement peut être requalifié en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique (durée de bail de 3 ans au lieu d'1 an, préavis de 6 mois au lieu de 3, etc.).
Le contrat de bail meublé
| Caractéristique | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois pour étudiants) | 3 ans |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis du bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois max | 1 mois max |
| Régime fiscal | BIC (micro-BIC ou réel) | Revenus fonciers |
Le bail mobilité
Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité est un contrat de 1 à 10 mois non renouvelable, réservé aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie (mais peut être couvert par la garantie Visale).
Obligations du propriétaire
Le bailleur doit fournir un logement décent, en bon état de fonctionnement, avec tous les équipements obligatoires en état de marche. Il doit réaliser les diagnostics techniques obligatoires (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz) et les annexer au bail.
La question se pose aussi sous l'angle de Bail d'habitation vide : droits et obligations du locataire, un sujet que nous avons traité en détail.
L'inventaire détaillé du mobilier est une pièce essentielle du bail meublé. Il doit être établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie du locataire. Sans inventaire, le bailleur aura du mal à prouver la dégradation ou la disparition d'un meuble.
Obligations du locataire
Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement du logement, entretenir le mobilier et les équipements, et souscrire une assurance habitation (obligation légale depuis la loi ALUR). À la fin du bail, il doit restituer le logement et le mobilier dans l'état où il les a reçus, sous réserve de la vétusté normale.
La fiscalité de la location meublée
Les revenus de la location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. En micro-BIC, le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en micro-foncier pour la location vide). Au régime réel, il peut déduire toutes les charges et amortir le bien et le mobilier.
Les implications pratiques sont développées dans notre article consacré à Préavis location meublée : durée, lettre type et cas particuliers.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de réduire considérablement l'imposition grâce aux amortissements. C'est l'un des derniers dispositifs fiscaux vraiment avantageux pour les investisseurs immobiliers.
FAQ
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
En zone tendue, l'encadrement des loyers limite les possibilités d'augmentation. En dehors des zones tendues, le loyer peut être révisé annuellement selon l'IRL (indice de référence des loyers) si le bail le prévoit.
Le locataire peut-il sous-louer un meublé ?
Non, sauf accord écrit du propriétaire. La sous-location sans autorisation est un motif de résiliation du bail. Cette règle s'applique aussi aux locations via Airbnb ou autres plateformes.
Que se passe-t-il si le bail arrive à terme sans congé ?
Le bail est reconduit tacitement pour une durée d'un an aux mêmes conditions. Si aucune des parties ne donne congé dans les délais, le contrat se poursuit automatiquement.