Le bail d'habitation vide : cadre juridique
La location de logements vides (non meublés) est régie par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018. Ce cadre juridique, très protecteur du locataire, encadre strictement les droits et obligations de chaque partie. Tout bail non conforme à ces dispositions est considéré comme nul.
La durée du bail et le préavis
| Situation | Durée du bail | Préavis locataire | Préavis bailleur |
|---|---|---|---|
| Bailleur personne physique | 3 ans minimum | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 6 mois avant l'échéance |
| Bailleur personne morale | 6 ans minimum | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 6 mois avant l'échéance |
| Reconduction tacite | 3 ou 6 ans | Idem | Idem |
Le préavis réduit à 1 mois
Le locataire bénéficie d'un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs cas : logement situé en zone tendue, obtention d'un premier emploi, mutation professionnelle, perte d'emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un changement de domicile, ou victime de violences conjugales.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le bailleur doit le restituer dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois s'il y a des dégradations. Passé ce délai, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard.
Les obligations du bailleur
- Délivrer un logement décent : superficie minimale de 9 m² et hauteur sous plafond de 2,20 m, absence de risques pour la sécurité et la santé, performance énergétique minimale (DPE E depuis 2025, D en 2028)
- Entretenir le logement : grosses réparations, remplacement des équipements vétustes
- Assurer la jouissance paisible : ne pas entrer dans le logement sans accord
- Fournir les diagnostics obligatoires : DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, bruit, risques naturels
Les obligations du locataire
Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement du logement, répondre des dégradations (sauf vétusté normale), assurer le logement contre les risques locatifs, et ne pas transformer le logement sans accord du propriétaire.
La question se pose aussi sous l'angle de Résiliation du bail commercial : droits du locataire et du, un sujet que nous avons traité en détail.
L'encadrement des loyers
Dans les zones tendues où un arrêté préfectoral a été pris, les loyers sont encadrés : loyer de référence, loyer de référence majoré (+20 %) et loyer de référence minoré (-30 %). Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.
En 2026, l'encadrement s'applique à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, et plusieurs agglomérations. Le non-respect expose le bailleur à des amendes administratives et à l'obligation de rembourser le trop-perçu au locataire.
Une lecture complémentaire s'impose : Loi du 6 juillet 1989 : droits des locataires et du bailleur.
FAQ
Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail ?
Oui, mais uniquement pour trois motifs : reprise pour habiter (lui-même ou un proche), vente du logement, ou motif légitime et sérieux (manquement du locataire à ses obligations). Le congé doit être donné 6 mois avant l'échéance du bail.
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
La liste est limitativement fixée par le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, eau froide/chaude, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les charges non listées restent à la charge du bailleur.
Le bailleur peut-il interdire les animaux ?
Non. La loi du 9 juillet 1970 interdit les clauses interdisant la détention d'animaux domestiques. Le bailleur peut cependant sanctionner les troubles de voisinage causés par un animal (aboiements excessifs, dégradations).