Le fonctionnement de la copropriété
La copropriété est un mode d'organisation immobilière qui s'applique dès qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque lot comprend une partie privative (l'appartement, le local commercial) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, toiture, façade). La loi du 10 juillet 1965, complétée par la loi ELAN de 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019, constitue le cadre juridique principal.
Plus de 10 millions de logements sont en copropriété en France, soit environ un tiers du parc de logements. C'est dire l'importance de bien comprendre ce système juridique qui régit la vie quotidienne de millions de personnes.
Les acteurs de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires
Il est constitué de l'ensemble des copropriétaires. C'est lui qui est propriétaire des parties communes et qui prend les décisions en assemblée générale. Le syndicat a la personnalité juridique : il peut agir en justice, conclure des contrats et engager des travaux.
Le syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat. Il peut être professionnel (le plus courant) ou bénévole (un copropriétaire). Ses missions principales sont : l'administration de l'immeuble, la gestion financière, la tenue des assemblées générales, l'exécution des décisions votées, et la représentation du syndicat en justice.
Le conseil syndical
Composé de copropriétaires élus, il assiste et contrôle le syndic. Il donne son avis sur les devis, examine les comptes, et peut convoquer une assemblée générale en cas de carence du syndic.
Les charges de copropriété
| Type de charges | Répartition | Exemples |
|---|---|---|
| Charges générales (art. 10 al.2) | Tantièmes de copropriété | Entretien parties communes, assurance, honoraires syndic |
| Charges spéciales (art. 10 al.1) | Utilité objective du service | Ascenseur, chauffage collectif, gardiennage |
| Charges de travaux votés | Selon la nature des travaux | Ravalement, réfection toiture |
La répartition des charges générales se fait selon les tantièmes (millièmes) de chaque lot, définis dans le règlement de copropriété. Les charges spéciales sont réparties selon l'utilité objective du service pour chaque lot : un copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie pas les charges d'ascenseur (sauf s'il a une cave en sous-sol desservie par l'ascenseur).
Ce point fait écho à notre dossier complet sur Procédure d'expulsion d'un locataire pour impayés de loyer.
L'assemblée générale
C'est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, désigner le syndic et prendre toutes les décisions importantes.
- Majorité simple (art. 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour les décisions courantes (approbation des comptes, travaux d'entretien)
- Majorité absolue (art. 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires. Pour les décisions plus importantes (travaux d'amélioration, changement de syndic)
- Double majorité (art. 26) : 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Pour les modifications du règlement de copropriété
- Unanimité : pour les décisions modifiant la destination de l'immeuble ou les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives
Les travaux en copropriété
Les travaux d'entretien courant relèvent du syndic. Les travaux plus importants doivent être votés en assemblée générale. Depuis la loi Climat de 2021, les copropriétés doivent réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans et constituer un fonds de travaux alimenté annuellement.
Le fonds de travaux doit être alimenté à hauteur d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT (ou, à défaut de PPT, 5 % du budget prévisionnel). C'est une obligation qui pèse sur toutes les copropriétés de plus de 10 ans.
Les litiges en copropriété
Contester une décision d'assemblée générale
Un copropriétaire opposant ou absent peut contester une décision en justice dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation peut porter sur la forme (irrégularité de convocation, quorum) ou sur le fond (abus de majorité).
Autre aspect à considérer : Bail commercial : guide complet pour propriétaire et locataire détaille les enjeux concrets.
Les impayés de charges
Le syndic dispose de procédures efficaces pour recouvrer les charges impayées : mise en demeure, commandement de payer, saisie immobilière. Le privilège immobilier du syndicat lui donne une priorité de paiement en cas de vente du lot.
FAQ
Le syndic peut-il engager des travaux sans vote ?
Oui, pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Le syndic peut engager les dépenses et informer les copropriétaires ensuite. Pour les travaux non urgents, un vote en assemblée générale est obligatoire.
Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?
Oui. Le syndic peut être révoqué à tout moment par l'assemblée générale à la majorité absolue (article 25). La révocation prend effet immédiatement. Une convocation spéciale n'est pas nécessaire si le point est inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer les charges ?
Non. Les charges votées en assemblée générale sont obligatoires pour tous les copropriétaires, même ceux qui ont voté contre. Le seul moyen de ne pas les payer est de contester la décision en justice dans les 2 mois et d'obtenir son annulation.