La procédure d'expulsion : un cadre strict
L'expulsion d'un locataire pour impayés de loyer est une procédure longue et encadrée par la loi. Le propriétaire ne peut jamais procéder lui-même à l'expulsion (changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité serait un délit puni de 3 ans d'emprisonnement). Seul un huissier de justice, muni d'une décision de justice et éventuellement du concours de la force publique, peut procéder à l'expulsion.
Les étapes de la procédure
| Étape | Délai indicatif | Acteur |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Dès le premier impayé | Commissaire de justice |
| Délai du commandement | 2 mois | Locataire |
| Assignation au tribunal | Si pas de régularisation | Avocat/commissaire de justice |
| Audience | 2-6 mois après assignation | Tribunal judiciaire |
| Jugement d'expulsion | 1-2 mois après audience | Juge |
| Commandement de quitter | Après signification du jugement | Commissaire de justice |
| Délai de départ | 2 mois minimum | Locataire |
| Concours force publique | Si refus de partir | Préfet |
Le commandement de payer
Première étape obligatoire, le commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré par un commissaire de justice. Il met le locataire en demeure de régler sa dette dans un délai de 2 mois. Ce commandement doit être signifié au locataire et notifié à la CAF si le locataire perçoit des aides au logement.
L'assignation devant le tribunal
Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois, le propriétaire peut l'assigner devant le tribunal judiciaire. L'assignation doit être délivrée au moins 2 mois avant l'audience et notifiée à la préfecture, qui informera les services sociaux.
Le rôle du juge
Le juge vérifie que la procédure est régulière et peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) s'il constate une capacité de remboursement. Il peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire règle les arriérés dans le délai imparti.
Pour aller plus loin sur cette problématique, notre article sur Bail d'habitation vide : droits et obligations du locataire mérite votre attention.
Si le juge prononce l'expulsion, il fixe un délai de départ (2 mois minimum) qui peut être prolongé de 3 mois à 3 ans en fonction de la situation du locataire (âge, santé, situation familiale, délai pour se reloger).
La trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Cette trêve protège tous les locataires, même ceux qui occupent le logement sans droit ni titre. Exception : les squatteurs d'un domicile principal peuvent être expulsés pendant la trêve hivernale depuis la loi de 2023.
Ce volet est traité en profondeur dans Bail commercial : guide complet pour propriétaire et locataire.
- Privilégiez la médiation : proposez un échéancier de paiement avant d'engager la procédure
- Sollicitez la garantie Visale ou la GLI : si vous avez souscrit ces garanties, activez-les dès le premier impayé
- N'attendez pas : plus vous tardez, plus la dette s'accumule et plus la procédure sera longue
- Contactez l'ADIL : l'Agence Départementale d'Information sur le Logement offre des conseils gratuits
Le recouvrement des loyers impayés
L'expulsion ne règle pas la question de la dette. Le propriétaire peut obtenir un titre exécutoire pour recouvrer les loyers impayés par saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire ou saisie mobilière. La prescription est de 3 ans pour les loyers impayés.
FAQ
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
En moyenne 18 à 24 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. Ce délai peut s'allonger considérablement si le locataire bénéficie de délais supplémentaires ou si la trêve hivernale intervient.
Le propriétaire peut-il couper l'eau ou l'électricité ?
Non. Couper les fluides pour contraindre un locataire à partir est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. De même, changer les serrures ou retirer les meubles du locataire sont des voies de fait sanctionnées pénalement.
L'État doit-il indemniser le propriétaire en cas de refus du concours de la force publique ?
Oui. Si le préfet refuse le concours de la force publique pour exécuter la décision d'expulsion, le propriétaire peut demander l'indemnisation de son préjudice (loyers perdus) à l'État devant le tribunal administratif.